“El valor del dólar billete baja pero los precios de muchos materiales en dólares suben. Eso genera que el mundo inmobiliario sea un mercado difícil y complejo, donde no hay una ecuación que cierre”.

Así definió el panorama actual de la construcción un desarrollador que desde hace más de una década viene realizando obras en la ciudad y la zona.

Una consecuencia de esa inestabilidad e incertidumbre es que tanto a inversores, como a inmobiliarias y desarrolladores se les hace muy difícil establecer un valor del metro cuadrado (m2) de construcción, la referencia que siempre se toma para mensurar el valor de las propiedades.

“No creo que alguien pueda decirlo con seguridad. El mercado hoy se está moviendo por la puja entre la oferta y la demanda. Uno puede pedir lo que quiera, pero la realidad es que el valor lo fija el mercado”, señaló Romina Bonzini, titular de Colaneri Bonzini Propiedades.

En términos similares se manifestó Pablo Rueda, desarrollador inmobiliario.

“Es muy complicado costear el valor del m2 porque las variables cambian de manera constante, con algunas particularidades. Por caso el dólar baja pero los precios suben. Es una situación rara”.

Rueda explicó que hay una diferencia importante entre el costo de construir –indica que desde enero a la fecha hubo aumentos del 60-70% en dólares en los materiales-- pero los valores de venta se han ajustado un 10% porque se hace inviable trasladar ese aumento al precio final.

“Es un coctel explosivo que hoy hace inconveniente construir. Hoy un departamento se vende en 60 mil dólares, que es lo que cuesta construir uno igual, con el agravante que recién lo vas a tener disponible en dos o tres años.  No conviene para nada”.

Darío Faure, otro de los desarrolladores locales, mencionó lo delicado de dar un valor del m2.

“Es muy difícil por cómo está la situación. La semana próxima voy a recibir unos presupuestos para unas obras que estamos por comenzar y ahí tendré una referencia”, indicó.

El arquitecto Marcelo Soteras, desarrollador, señaló lo complicado del panorama actual aunque sugirió un valor.

“Mi estimación para una obra nueva es de 900 dólares el m2 en materiales y mano de obra. Agregando el terreno, los honorarios profesionales y otros gastos se va a 1.500 dólares, con un expectativa de venta en 1.750 dólares”.

De acuerdo a inmobiliarias consultadas, la franja que mantiene un movimiento es la de un poder adquisitivo alto, que se interesa por viviendas en lugares como la avenida Alem o frente a la costa en Monte Hermoso y paga un precio más acorde a la realidad. En el resto de la ciudad señalan que es difícil que sea un buen negocio construir para vender.

Para Marra Moscardi Propiedades, estimar un valor del m2 es complicado porque se trata de una referencia que no se debe generalizar.

“Depende del tipo de propiedad, de su ubicación y del estado general. Es distinto un departamento que una casa, un fideicomiso u otro sistema”, detalló. 

Los números

Si bien es práctica habitual establecer un valor del m2 para estimar el valor de una propiedad, lo cierto es que no existe un único referente. Porque el importe que se asigna a materiales y mano de obra resulta afectado luego por distintos componentes, por caso la ubicación del bien, su estado general, los servicios con que dispone y la situación del mercado, entre otras.

Un ejemplo de cómo entra en juego el barrio se puede verificar en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), que es dónde más estudios estadísticos es posible encontrar. La asociación Pymes de la Construcción, por caso, establece que un departamento en Puerto Madero ronda los 4.800 dólares el m2, mientras que en Recoleta y Palermo se ubica en los 2.500 y en Constitución se reduce a 1.460 dólares.

El Instituto de Estadísticas de esa ciudad, por su parte, estimó en $ 1.003.091 el m2 para un departamento, es decir unos 850 dólares con el billete a $ 1.200 por unidad.

En el caso de Bahía Blanca, la revista Obras & Protagonistas realiza desde hace 30 años un cálculo mensual del m2. Para septiembre 2024 estableció un precio de $ 874.499 pr metro cuadrado para un departamento. Tomando el mismo dólar como referencia, alcanza los 730 dólares el m2, sin considerar el terreno, ni honorarios ni derechos de construcción y gastos.

Resulta entonces difícil tener hoy un número certero para el m2. Porque también el panorama económico tiene esas características, ya que ha habido una fuerte devaluación que no termina de equilibrarse, porque no existen muchas líneas de créditos hipotecarios y porque la gente no termina de ver en la construcción un camino seguro, rentable y conveniente.

Menos superficie

La construcción sigue sin recuperarse en nuestra ciudad y en lo que va del año –enero-septiembre— registró –de acuerdo a las estadísticas que lleva a cabo la División Territorial de Datos del municipio-- una baja del 37% en la superficie tramitada con permiso en comparación a idéntico período de 2023.

Esto implica que en 2024 se han presentado 35 mil m2 menos, el equivalente a unos 580 departamentos de 60 m2.

Un dato curioso es que del total de 119.722 m2 tramitados, el 49.67% corresponde a obras realizadas de manera ilegal, es decir sin tener la aprobación municipal, las conocidas obras “sin permiso”.

Por otra parte, los 60.255 m2 gestionados entre enero y septiembre de este año son los segundos más bajos de los últimos cinco, apenas por encima de los 57.959 m2 permisados en 2020, cuando la pandemia generó la paralización de los trámites durante dos meses y restringió toda presentación.